Gospodarka

Ceny ziemi w Polsce od 2004 roku wzrosły sześciokrotnie. Czy potrzebna jest kontrola jej obrotem?

17.02.2016 22:13
Rząd pracuje nad ustawą regulującą obrót ziemią rolną. Nowe przepisy mają zabezpieczyć polskie grunty przed wykupem przez zagranicznych inwestorów.
Daniel Obajtek wytyka poprzednim władzom ARiMR także zaniedbania przy wyborze firmy, która miała stworzyć system informatyczny, obsługujący wypłaty dla rolników
Daniel Obajtek wytyka poprzednim władzom ARiMR także zaniedbania przy wyborze firmy, która miała stworzyć system informatyczny, obsługujący wypłaty dla rolnikówFoto: Glow Images/East News
Posłuchaj
09'03 Po zmianie przepisów zwiększy się nadzór państwa w zakresie obrotu ziemią. Większe kompetencje dostanie ANR – wyjaśnia gość Jedynki Monika Orłowska z BGŻ BNP Paribas. (Sylwia Zadrożna, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)
14'26 W Europie są zdecydowanie zróżnicowane ceny ziemi. Tańsza niż w Polsce jest np. ziemia we Francji. Ale w wielu krajach za hektar płaci się znacznie więcej niż u nas – tłumaczy gość Polskiego Radia 24: Bartosz Turek z Lion’s Banku. (Grażyna Raszkowska, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)
00'20 Ziemię kupować będzie mógł tylko rolnik, który ma nie więcej niż 300 ha i od co najmniej 5 lat mieszka w danej gminie, ale jak mówi Zbigniew Babalski, sekretarz stanu w Ministerstwie Rolnictwa i Rozwoju Wsi, od tej zasady będą wyjątki. (Kamil Piechowski, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)
00'50 Podstawową formą gospodarowania ziemią rolną ma być dzierżawa – wyjaśnia Wiktor Szmulewicz, prezes Krajowej Rady Izb Rolniczych. (Kamil Piechowski, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)
00'53 Rolnicy boją się innych wątków w związku z projektowanymi zmianami, a dotyczących chociażby zasad dziedziczenia ziemi – zauważa Wiktor Szmulewicz, prezes Krajowej Rady Izb Rolniczych. (Kamil Piechowski, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)
01'17 Zmiany w przepisach mogą też wpłynąć na fundusze inwestujące w ziemię rolną – dodaje dr Krystyna Krzekotowska, kierownik studiów podyplomowych zarządzania nieruchomościami, pośrednictwa w obrocie nieruchomości i wyceny nieruchomości na Uczelni Łazarskiego. (Kamil Piechowski, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)
00'29 Niektórzy eksperci twierdzą, że fundusze dzięki zmianom mogą zyskać, inni z kolei, że stracą. Ale sytuację rynku ziemi można porównać do rynku nieruchomości – dodaje dr Krystyna Krzekotowska z Uczelni Łazarskiego. (Kamil Piechowski, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)
00'40 Poza tym nowa ustawa dotyczy też przeznaczania gruntów rolnych pod budownictwo – dodaje dr Krystyna Krzekotowska, kierownik studiów podyplomowych zarządzania nieruchomościami, pośrednictwa w obrocie nieruchomości i wyceny nieruchomości na Uczelni Łazarskiego. (Kamil Piechowski, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)

Według wstępnych planów ziemię rolną będzie mógł nabywać tylko rolnik, posiadający już nie więcej niż 300 hektarów i prowadzący działalność na terenie danej gminy od co najmniej pięciu lat.

Koniec okresu ochronnego dla Polski

Już 1 maja kończy się 12-letni okres ochronny na zakup polskiej ziemi przez obcokrajowców. Aby zapobiec spekulacjom i masowemu wykupowi gruntów, resort rolnictwa przygotowuje zmiany przepisów. Chce objąć obrót ziemią ścisłą kontrolą. Tylko rolnik będzie mógł kupować ziemię rolną.

– Zmiana zarówno ustawy o ustroju rolnym, jak i innych ustaw, przewiduje ograniczenie wykupu, sprzedaży ziemi z Zasobów Własności Rolnej Skarbu Państwa, czyli ziemi, którą dysponuje Agencja Nieruchomości Rolnych. Preferowana będzie dzierżawa tych gruntów. Z drugiej strony nowelizacja ogranicza nie tylko obrót ziemią będącą we władaniu Agencji, ale także obrót między rolnikami. I tutaj także zwiększy się nadzór państwa w tym zakresie. Większe kompetencje dostanie ANR – wyjaśnia gość Jedynki: Monika Orłowska z BGŻ BNP Paribas.

Dodatkowo wprowadza się definicję gospodarstwa rodzinnego, zaś rolnicy indywidualni będą mieli największe prawa i możliwości zakupu gruntów rolnych. Ogranicza się te preferencje do 300 ha użytków rolnych. Nabywcami mogą być nie tylko rolnicy indywidualni, ale także osoby fizyczne posiadające kwalifikacje rolnicze. Mogą one mieć albo wykształcenie rolnicze, albo pracować w gospodarstwie rolnym, czy też w spółce rolnej, i zamieszkiwać przez co najmniej pięć lat w gminie, gdzie leży jedna z ich nieruchomości, muszą też prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Ograniczony obrót ziemią od 1 maja

Nowe przepisy to duża zmiana wobec tego, co mamy teraz. Obecnie mamy do czynienia z wolnym obrotem ziemią rolną. Od 1 maja ta sytuacja najprawdopodobniej się zmieni.

– Mówi się, że powodem obostrzeń w obrocie ziemią jest zabezpieczenie przed wykupem ziemi przez cudzoziemców. Na Zachodzie, w niektórych krajach, hektar ziemi rolnej jest 2–3 razy tańszy niż w Polsce. Ale są też kraje, gdzie za hektar płaci się wielokrotnie więcej niż w Polsce. Oczywiście średnio w krajach Europy Zachodniej ziemia jest wyraźnie droższa. I teoretycznie rolnicy z tych państw mogliby po 1 maja 2016 r. kupować ziemię u nas – tłumaczy gość Polskiego Radia 24: Bartosz Turek z Lion’s Banku.

Natomiast do tego dnia, tak Polska umówiła się w traktacie akcesyjnym, obywatele Unii Europejskiej nie mogli kupować w sposób wolny ziemi w Polsce.

Bez ochrony ziemia zdrożeje?

Ograniczenie wolnego obrotu ziemią rolną miało duży wpływ na sytuację na rynku rolnym. Rolnicy, choć nie tylko, zaczęli się spodziewać, że po otwarciu tego rynku ceny gruntów mocno wzrosną.

– Dlatego ci, którzy myśleli o sprzedaży, woleli poczekać jakiś czas, żeby sprzedać drożej. A ci, którzy chcieli kupić, wiedzieli, że niedługo będzie jeszcze drożej, więc chcieli dokonać transakcji jak najszybciej. I to powodowało, że ceny ziemi w Polsce bardzo szybko rosły. Średnio, rocznie aż o 17 proc. Pod koniec 2004 roku ta cena wynosiła ok. 6 tys. zł za hektar, a teraz 1 ha kosztuje ok. 36 tys. zł. Czyli ceny nieruchomości rolnych wzrosły prawie sześciokrotnie – podkreśla Bartosz Turek.

Oczywiście te ceny nie rosłyby nieustannie. W końcu przyszłaby korekta na tym rynku. Bo rolnicy zaczęliby się zastanawiać, czy wydawanie coraz większych sum za ziemię ma sens ekonomiczny, czy to się opłaci, ponieważ produktywność nie rośnie tak szybko, jak ceny.

– Dlatego spekulacje na tym rynku mogłyby doprowadzić do krachu. Stąd uspokojenie tego rynku bez wątpienia było potrzebne. Ale czy aż tak drastycznymi metodami, jak te zaproponowane przez rząd? – komentuje gość Polskiego Radia 24.

Ceny polskiej ziemi rolnej

Jakie mogą być prognozy dla cen „uwolnionej’ ziemi rolnej? Przewidywania są różne. Zdaniem Moniki Orłowskiej, spadku cen oczywiście nie można wykluczyć.

– Chociażby z tego tytułu, że popyt zostanie znacznie ograniczony. Także sama preferencja przy zakupie ziemi przez rolników indywidualnych do 300 ha wskazuje, że te gospodarstwa wielkoobszarowe, które posiadają największe środki finansowe do inwestowania – teraz będą wykluczone z tego rynku. Co może odbić się właśnie na poziomie cen, na ich spadku – zauważa ekspertka.

Dane z nowych krajów członkowskich UE, które w 2014 uwolniły rynek ziemi, ale wprowadziły dodatkowe obostrzenia, wskazują że tylko na Litwie pojawił się spadek cen. W pozostałych krajach – jeszcze nie.

Obecnie najdroższe ziemie rolne są w woj. wielkopolskim i kujawsko-pomorskim, cena wynosi ok. 50 tys. zł/ha. Najtaniej jest w woj. świętokrzyskim i podkarpackim – około 20 tys. zł/ha.

Nabywca i sprzedający, czyli zmienia się i popyt, i sprzedaż

Nowa, będąca jeszcze w fazie dyskusji, ustawa wprowadza obostrzenia zarówno po stronie podażowej, jak i popytowej. Większe oczywiście po stronie podażowej, gdzie aktywnie działała ANR, gdzie transakcji sprzedaży ziemi, będącej w dyspozycji Agencji, było dużo. Podaż może tu być ograniczona znacząco.

– Jednak większa skala ograniczeń będzie dotyczyła popytu, i to na terenie całej Polski. Zarówno tam, gdzie Agencja Nieruchomości Rolnych aktywnie działała, jak i tam, gdzie tak nie było. Natomiast od strony rolnika znaczenie będą miały lokalne preferencje. Tam, gdzie dominujące są gospodarstwa wysokotowarowe, gdzie zainteresowanie rynkiem ziemi jest bardzo duże, oczekujemy, że ten popyt nie wygaśnie i w dalszym ciągu będzie duży. I rolnicy nadal będą zainteresowani nabywaniem ziemi. Oczywiście, jeśli są to gospodarstwa powyżej 300 ha, to ta możliwość zostanie im zdecydowanie ograniczona, ponieważ gospodarstwo można będzie powiększać tylko do 300 ha – podkreśla gość radiowej Jedynki.

Przy czym ustawa nie preferuje działu dużych gruntów i odsprzedawania. Zakłada, że w takim przypadku możliwy będzie odkup tych ziem przez ANR i możliwa będzie też dzierżawa.

Jak dodaje Monika Orłowska: – Przy dzierżawie też preferowani są rolnicy indywidualni, gospodarstwa rodzinne do 300 ha. Ma tu znaczenie zarówno obrót prywatny, jak i ziemie, które rolnicy nabyli od ANR w latach poprzednich – ocenia ekspertka.

Komu potrzebna jest ziemia rolna?

Ziemi potrzebują np. deweloperzy, którzy budują magazyny, przede wszystkim wokół miast.

– Problem natomiast polega na tym, że przeważnie nie ma planów miejscowych dla obszarów gminy i nie ma prawa lokalnego, które reguluje, co i gdzie można robić, jakie docelowo ma być przeznaczenie danej działki. I dlatego o tym, w jaki sposób można wykorzystywać ziemię – decydują urzędnicy, wydając decyzje administracyjne, tzw. warunki zabudowy. Często było tak, że inwestor kupował ziemię rolną i dążył do wydania decyzji o warunkach zabudowy, pozwalającej np. na zabudowę mieszkaniową. I wówczas gwałtownie rosła wartość takiej działki, a inwestor mógł ją sprzedać ze sporym zyskiem – wyjaśnia Bartosz Turek.

Nowa ustawa uniemożliwi taki proceder. Bo obrót ziemią rolną, nawet z decyzją o warunkach zabudowy, będzie nadal obrotem ziemią rolną.

– Czyli nabywcą może być tylko rolnik. Chyba, że ktoś uzyska zgodę prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. A warunkiem jej uzyskania będzie m.in. zapewnienie, że nabywca będzie mieszkał na terenie gminy przez pięć lat i że będzie dobrym rolnikiem – dodaje gość Polskiego Radia 24.

Tylko istniejący plan miejscowy może pozwolić na zakup ziemi rolnej przez osobę, która nie jest rolnikiem. Natomiast rolnik może wystąpić o zmianę przeznaczenia posiadanej przez niego ziemi, żeby została odrolniona. Gmina może też zmienić przeznaczenie danych gruntów. Wówczas deweloperzy będą mogli zaczynać inwestycje.

Nie własność, a dzierżawa. A co z dziedziczeniem?

Podstawową formą gospodarowania ziemią z zasobów Agencji Nieruchomości Rolnych ma być jednak dzierżawa, minimum na 10 lat. Rolnicy chwalą to rozwiązanie jako dające pewność użytkowania.

– Długoterminowa dzierżawa zapewne umożliwia lepsze planowanie produkcji, od strony kosztów i przychodów. Oczywiście, wszystko, co długoterminowe, jest zapewne lepszym rozwiązaniem niż np. krótkoterminowe gospodarowanie ziemią – podkreśla gość Jedynki.

Jednak rolnicy bardziej boją się innych wątków w związku z projektowanymi zmianami, a dotyczących chociażby zasad dziedziczenia ziemi.

– Rolnik jest mocno przywiązany do ziemi, często od wielu pokoleń. I dla niego popularna „walka o dwa palce miedzy” nadal jest aktualna. Dlatego nie możemy tą ustawą pozbawić rolników prawa dziedziczenia przez ich dzieci, spadkobierców. I także możliwości dysponowania ziemią przez jej właściciela, którym jest rolnik – wyjaśnia Wiktor Szmulewicz, prezes Krajowej Rady Izb Rolniczych.

Resort rolnictwa zaprzecza, jakoby miałyby być takie zmiany. Dziedziczenie ma być nadal możliwe.

– Ustawa przewiduje możliwość i prawo pierwokupu dla dzierżawcy, właściciela nieruchomości graniczącej czy ANR. Jednak nie stosuje się tego prawa pierwokupu do osoby bliskiej dla posiadacza nieruchomości rolnej, gruntu rolnego. Dlatego dziedziczenie nie będzie ograniczone – zaznacza Monika Orłowska.

Kontrola obrotu gruntami niemal w całej UE

W większości krajów Unii Europejskie takie ograniczenia w obrocie ziemią rolną, która jest coraz bardziej deficytowym towarem, występują. Zarówno w tzw. starych państwach członkowskich, jak również w tych nowych. Także tych, które przystępowały do Unii równolegle z Polską. Chodzi tu o Litwę, Łotwę, Węgry.

– Te wszystkie kraje już w 2014 roku uwolniły rynek ziemi dla cudzoziemców, wprowadzając równocześnie dodatkowe obostrzenia w obrocie ziemią. A dotyczą one zarówno cudzoziemców, jak i obywateli tych krajów – zauważa gość Jedynki.

Także we Francji, gdzie ceny ziemi są o połowę niższe niż w Polsce, jak i w Hiszpanii, też są obostrzenia. Podobnie na Węgrzech.

– We Francji działa specjalna agencja, która ma prawo ingerowania w transakcje. Zarówno jeśli chodzi o ceny, jak i nabywców. Czyli cena ziemi może być niższa wtedy, jeśli np. jej obrót jest kontrolowany – zauważa Bartosz Turek.

Obecnie ziemia należąca do Skarbu Państwa to około półtora miliona hektarów, z czego milion jest dzierżawiony. Zmiany w obrocie ziemią mają wejść w życie od 1 maja 2016.

Sylwia Zadrożna, Grażyna Raszkowska, Kamil Piechowski, Małgorzata Byrska

Ten artykuł nie ma jeszcze komentarzy, możesz być pierwszy!
aby dodać komentarz
brak

Czytaj także

Nowe przepisy o sprzedaży ziemi: koniec patologii w handlu gruntami?

18.01.2016 14:00
Trwają konsultacje społeczne projektu ustawy zakazującej sprzedaż ziemi z zasobów Agencji Nieruchomości Rolnych przez pięć lat.
W zasobach Agencji Nieruchomości Rolnych znajduje się jeszcze prawie 1,5 mln hektarów gruntów
W zasobach Agencji Nieruchomości Rolnych znajduje się jeszcze prawie 1,5 mln hektarów gruntówFoto: Pixabay.com
Posłuchaj
03'56 O sprzedaży ziemi rolnej mówił w „Porannych rozmaitościach” radiowej Jedynki: Julian Sierpiński z Krajowej Rady Izb Rolniczych (Aleksandra Tycner, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)

Jej celem ma być ochrona rolników przed ich dalszym zadłużaniem się, kiedy opłacalność produkcji praktycznie w każdej gałęzi rolnictwa jest niska.

Ustawa ma też dodatkowo gwarantować, że ziemia nie trafi do tzw. słupów, tylko w przyszłości pozostanie w rękach polskich rolników.

- Wielu rolników jest zawiedzionych nowymi przepisami. Szczególnie ci, którzy od wielu lat dzierżawili grunty ANR, nabyli prawo do pierwszeństwa kupna i to są autentycznie tzw. gospodarstwa wielopokoleniowe, co do których nie ma żadnych podejrzeń o podstawianie tzw. słupów. Ci rolnicy przez kilkanaście lat oszczędzali, żeby kupić tę ziemię. Jeżeli w tej chwili jest zakaz sprzedaży, to może być z ich strony rozżalenie - podkreśla Julian Sierpiński z Krajowej Rady Izb Rolniczych. – W tej nowej ustawie mowa jest o sprzedaży, również o sprzedaży za pomocą przetargów ofertowych. Mam nadzieję, że minister rolnictwa Krzysztof Jurgiel zna specyfikę województwa zachodniopomorskiego i powrócimy tu do sprzedaży, oczywiście pod odpowiednim nadzorem, żeby te grunty trafiały do rolników, dla których najważniejsza jest produkcja, a nie handel ziemią – dodaje.

Odpowiednia kontrola sprzedaży ziemi

Gość radiowej Jedynki ma nadzieję, że stosowanie odpowiednich form kontroli, pozwoli uniknąć patologii w handlu ziemią.

- Jeżeli będziemy stosowali taką formę, która się nazywa przetarg ograniczony ofert pisemnych, to jesteśmy w stanie zapanować nad sytuacją – podkreśla rolnik.

W zasobach Agencji Nieruchomości Rolnych znajduje się jeszcze prawie 1,5 mln hektarów gruntów. Średnia cena za 1 hektar w III kwartale ubiegłego roku oscylowała wokół 30 tys. zł. Najdrożej było w województwach: kujawsko-pomorskim, wielkopolskim i mazowieckim, powyżej 40 tys. zł za hektar. Najtańsza ziemia była w województwach: lubelskim, podkarpackim i podlaskim.

Aleksandra Tycner, awi

Zobacz więcej na temat: grunty rolnictwo rolnicy

Czytaj także

Nowe przepisy ograniczą możliwości zakupu ziemi rolnej

17.02.2016 16:46
Już 1 maja wygasają ograniczenia dla obywateli innych krajów Unii Europejskiej, dotyczące nabywania ziemi rolnej w naszym kraju.
Mieszkańcy miasta będą mogli kupić nieruchomość rolną tylko za zgodą prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych
Mieszkańcy miasta będą mogli kupić nieruchomość rolną tylko za zgodą prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych Foto: Tomasz LewickiflickrCC BY-SA 2.0.
Posłuchaj
03'13 Nowe przepisy będą dotyczyły nie tylko cudzoziemców, ale wszystkich obywateli – i podmiotów gospodarczych – działających na terenie Polski, bez względu na kraj pochodzenia – tłumaczą eksperci na antenie Czwórki. (Dominik Olędzki, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)

Jeszcze przed tym terminem mają pojawić się przepisy, które wprowadzą zupełnie inne, nowe obostrzenia w zakupie nieruchomości rolnych.

Wolny obrót ziemią tylko do maja

Dziś ziemię rolną bez większych ograniczeń może kupić każdy z nas.

– Obrót ziemią jest jeszcze kompletnie wolny. Można sprzedawać i kupować nieruchomości rolne, jak nam się żywnie podoba – wyjaśnia Bartosz Turek, analityk Lion’s Banku.

Ale te obecnie obowiązujące przepisy mają już niedługo ulec zmianie.

– 1 maja upływa 12-letni okres przejściowy, który wynegocjowała sobie Polska wchodząc do Unii Europejskiej. W tym okresie cudzoziemcy z terenu Unii, czy też szerzej z Europejskiego Obszaru Gospodarczego musieli uzyskiwać zezwolenia na nabywanie nieruchomości rolnych. Od tego dnia uzyskanie takich zezwoleń nie będzie konieczne. Cudzoziemcy z EOG będą mogli nieruchomości nabywać bez ograniczeń, i dlatego w celu ograniczenia spekulacyjnego nabywania takich nieruchomości planowane jest wprowadzenie dalej idących ograniczeń związanych z ziemią rolną. A będą one dotyczyły nie tylko cudzoziemców, ale wszystkich obywateli – i wszystkich podmiotów gospodarczych – działających na terenie Polski, bez względu na kraj pochodzenia – tłumaczy Agata Demuth z Kancelarii Schoenherr.

Kupcem ziemi może być tylko rolnik

A planowanych jest kilka znaczących ograniczeń w możliwości nabywania ziemi rolnej.

– Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej będzie mógł być tylko rolnik indywidualny. Czyli taka osoba, która od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie prowadzi gospodarstwo rolne. Do tego ma oczywiście kwalifikacje rolnicze. A to już wyłącza z możliwości zakupu bardzo wiele osób. Takimi osobami mogą być np. mieszkańcy miasta, którzy będą mogli kupić nieruchomość rolną tylko za zgodą prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych – wyjaśnia Bartosz Turek, analityk Lion’s Banku.

Ziemia rolna czyli jaka?

A definicja ziemi rolnej jest o wiele szersza niż zazwyczaj się nam wydaje.

– Większość z nas rozumie, iż są to tereny wykorzystywane do prowadzenia działalności stricte rolniczej, na których taka działalność jest prowadzona, czyli to pola, łąki, tereny hodowlane. Zdecydowana większość nieruchomości położonych w Polsce ma charakter ziemi rolnej, ze względu na swoje właściwości, dzięki którym może być potencjalnie wykorzystywana rolniczo. Chodzi tu m.in. o nieruchomości położone na peryferiach miast, na terenach na których budowane są osiedla mieszkaniowe, czy też centra logistyczne, centra handlowe. Większość tych nieruchomości jest to ziemia rolna – zaznacza Agata Demuth.

Ostatni dzwonek żeby kupić „swój kawałek ziemi”

Polacy coraz częściej decydują się na przeprowadzkę z miasta na wieś, a niedługo może być to trudniejsze

– Jeżeli ktoś chce jeszcze skorzystać z tych zasad, które są jeszcze teraz, z wolnego obrotu ziemia rolną, np. myśląc o tym, że na stare lata chciałby się osiedlić na wsi, wyjechać z miasta – to jest to ostatnia chwila. Nic więc dziwnego, że pojawiły się oferty typu last minutes, że można kupić jeszcze ziemię. I to jest dla jednej grupy klientów rozwiązanie. Natomiast dla tych, którzy kupili ziemie spekulacyjnie, fakt że znacznie ograniczone będzie grono ludzi, którzy będą mogli kupić tę ziemię – to jest dobry moment na to, aby tę ziemię sprzedać. Bo później tylko dla rolników indywidualnych będzie możliwy i sensowny zakup ziemi rolnej, jeśli faktycznie zostaną wprowadzone te ograniczenia – dodaje Bartosz Turek.

Dominik Olędzki, mb