Polski Instytut Ekonomiczny zwraca uwagę, że popyt koncentruje się wśród sześciu największych miast wojewódzkich poza Warszawą, tj.: Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu. Według analityków struktura wzrostu cen sugeruje, że sprzedawane są mieszkania w dobrych lokalizacjach.
"Tylko w III kwartale ceny transakcyjne na rynku wtórnym w wymienionych miastach wzrosły o 12,4 proc. rok do roku. W tym czasie dynamika cen na rynku pierwotnym spowolniła – obecnie wynosi 7,9 proc." – czytamy w "Tygodniku Gospodarczym PIE.
W efekcie relacja cen na rynku wtórnym w stosunku do rynku pierwotnego osiągnęła najwyższy wynik od 2010 r. – 92,3 proc. Według analizy PIE odmienne tendencje widoczne są w Warszawie. Ceny szybciej rosną na rynku pierwotnym, a wzrost spowalnia na rynku wtórnym.
Rekordowy wzrost cen mieszkań w Polsce. Wyprzedził nas tylko Luksemburg
Kupującym przyświecają wciąż te same cele
Z informacji CBRE i redNet Property Group wynika, że w 2020 roku warszawiacy kupili niemal 18 tys. mieszkań. W IV kwartale nabywcy płacili przeciętnie ok. 10,8 tys. zł, czyli niemal 10 proc. więcej niż rok wcześniej.
Pandemia co prawda sprawiła, iż sprzedaż w 2020 r. istotnie zmalała, ale mniejsza była też liczba lokali wprowadzanych na rynek. W ocenie analityków, w rezultacie w stolicy jest coraz mniejszy wybór nowych mieszkań. Eksperci CBRE uważają, że o ile popyt z końca 2020 r. się utrzyma, to w tym roku możliwa jest podobna sytuacja. To wywrze presję na dalszy wzrost cen.
Zgodnie z wyliczeniami na koniec czwartego kwartału 2020 r. w ofercie mieszkaniowej w Warszawie pozostawało ponad 14,3 tys. lokali, czyli o 12,1 proc. mniej niż rok wcześniej. Na szczycie dzielnic z największą podażą mieszkań w ofercie znalazły się Białołęka, Mokotów, Praga Południe, Wola i Ursus. Na terenie tych pięciu spośród 18 warszawskich dzielnic znajduje się 61,2 proc. warszawskiej oferty mieszkaniowej.
Autorzy opracowania zaznaczyli, że ceny mieszkań w stolicy rosły. Na koniec grudnia 2020 r. ceny lokali pozostających w ofercie kształtowały się na poziomie 11,3 tys. zł za m2. To o 1,6 proc. więcej niż kwartał wcześniej i 5,9 proc. więcej niż w 2019 r. Średnia cena ofertowa mieszkań sprzedanych w Warszawie w IV kwartale 2020 r. osiągnęła poziom 10,8 tys. zł za mkw. To o 2,6 proc. więcej niż kwartał wcześniej i 9,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2019 r.
Tymczasem z ankiety przeprowadzonej przez GetHome.pl wśród pośredników handlu i najmu nieruchomości wynika, że 45 proc. z nich odnotowała wzrost obrotów mimo pandemii koronawirusa.
Jednocześnie jednak 35 proc. firm nie zalicza roku 2020 do udanych. Ankieta wykazała ponadto, że kupującym przyświecają wciąż te same inwestycyjne cele. Zdaniem pośredników najliczniejszą grupą (przeszło 68 proc. wskazań) są nabywcy lokali, którzy wykorzystują do tego swoje oszczędności, a wielu z nich liczy na zyski z wynajmu.
Największe wzrosty cen dotyczyły Łodzi
Z kolei jak wynika z raportu "Barometr Metrohouse i Gold Finance", przygotowanego przez agencję Metrohouse, Gold Finance i serwis RynekPierwotny.pl, pandemia koronawirusa spotęgowała u potencjalnych nabywców mieszkań nadzieję na to, że na rynku nieruchomości w końcu pojawią się spadki.
Jednak dane transakcyjne Metrohouse z rynku wtórnego oraz analiza bazy serwisu RynekPierwotny.pl w największych polskich miastach wskazują, że ceny mieszkań nadal rosną. W porównaniu do okresu sprzed roku, ceny mieszkań na rynku wtórnym, w zależności od lokalizacji, wzrosły średnio od 4 do 15 proc.
Tymczasem deweloperzy lokale sprzedawali drożej średnio od 4 do 11 proc. Według tej analizy 35 proc. zakupów na rynku wtórnym można zakwalifikować jako inwestycyjne.
W skali całego roku największe wzrosty cen dotyczyły Łodzi (14,9 proc.), a we Wrocławiu, Warszawie i Poznaniu przekroczyły 9 proc. Stosunkowo najwolniej rosły ceny mieszkań w Gdańsku (5,4 proc.) i Krakowie (3,9 proc.).
Polska szybko wróci do inwestycji w nieruchomości komercyjne. Na rynku jest sporo zamrożonego kapitału
Z raportu wynika, że także mieszkań z segmentu deweloperskiego nie ominęła fala podwyżek. Najwyższe wzrosty dotyczą rynku mieszkań w Krakowie, gdzie średnia cena za metr kwadratowy wzrosła w ciągu roku o 12,6 proc. do poziomu 9830 zł. Ponad 10-proc. roczne wzrosty odnotowano także w Łodzi (10,8 proc., 6749 zł za m2) i we Wrocławiu (10,6 proc., 8960 zł).
Najlepszy styczeń w historii
W efekcie na rynku nieruchomości styczeń 2021 roku pod względem liczby rozpoczynanych nowych inwestycji był najbardziej pracowitym początkiem roku w historii – czytamy w informacji HRE Investments.
Najnowsze dane GUS pokazują, że deweloperzy w samym tylko styczniu rozpoczęli budowę 12,4 tys. mieszkań. To o prawie 24 proc. więcej niż rok wcześniej, ale też o ponad 5 proc. więcej niż miesiąc wcześniej.
Udało się to pomimo faktu, że w styczniu 2021 roku było tylko 19 dni pracujących, a rok wcześniej było ich 21.
Początek roku przyniósł też duże zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym. Dane wyszukiwarki Google sugerują, że było ono wyższe niż w 2021 roku. Nie wykluczone, że wpływają na to rekordowe oszczędności obywateli, a rynek mieszkaniowy jest przecież uznawany przez wielu rodaków za bezpieczną przystań dla kapitału.
Warto obserwować też dane na temat dokonań osób fizycznych (inwestorów indywidualnych). Ci, co do zasady, budują domy na własne potrzeby – przeważnie poza obszarem największych miast. W ten sposób można więc obserwować efekty mody na wyprowadzkę z dużych ośrodków, którą wywołała epidemia.
Dane z końcówki ubiegłego roku sugerowały, że wyraźnie przybywało osób decydujących się na wyjazd z miasta. Dane ze stycznia nie są jednak aż tak oczywiste. Rosła bowiem liczba wydawanych pozwoleń na budowę (o 21%), ale spadała liczba rozpoczynanych budów (o 12,6%).
Ceny mieszkań będą rosły
Analitycy HRE Investments prognozują, że w 2021 roku otoczenie gospodarcze powinno sprzyjać wzrostom cen mieszkań w większym stopniu niż w 2020 roku, co spowoduje, że w kolejnych kwartałach ceny mieszkań będą rosły w tempie 7-8 proc. w skali roku. Nie jest jednak wykluczone, że będzie to więcej tzn. 9-10 proc.
W długoterminowej stabilizacji rynku mieszkaniowego ważne jest to, aby mieszkania nie drożały zbyt szybko w odniesieniu do inflacji czy wysokości pensji. W trakcie hossy, której de facto wciąż jesteśmy świadkami, ceny mieszkań w Polsce rosły najpierw przez 4 lata wolniej niż wynagrodzenia.
Potem sytuacja się odwróciła i przez kolejne 2 lata pensje nie nadążały za cenami mieszkań w dużych miastach, a zbyt szybki wzrost cen względem zarobków, powoduje, że mieszkania stają się coraz mniej dostępne.
Eksperci podkreślają, że potencjalnych czynników ryzyka dla prognoz dotyczących polskiego rynku nieruchomości jest sporo. Mogą nimi być np. zbyt wolny program szczepień i ostre hamowanie w gospodarce z powodu kolejnych fal pandemii, bezrobocie lub taki poziom inflacji, który spowodowałby interwencję Rady Polityki Pieniężnej.
PR24.pl, PAP, DoS
