Z analizy UOKiK-u wynika, że dotychczas deweloperzy nie umieszczali m.in. w prospektach informacyjnych harmonogramu prac budowlanych oraz informacji o prawie do odstąpienia od umowy kupna mieszkania. Dodatkowo zdarzało się, że uniemożliwiali oni odstąpienie od umowy w przypadku zmiany ceny mieszkania i nakładali na klienta nieuzasadnione obowiązki np. ubezpieczenia czy wykończenia lokalu.
Coraz mniej skarg od kupujących nieruchomości
Obowiązująca od dwóch lat tzw. ustawa deweloperska czyli o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego już osiągnęła swój podstawowy cel, ponieważ poziom ochrony nabywców wzrósł, o czym świadczy też spadająca liczba skarg do UOKiK-u na deweloperów.
– W ciągu ostatnich dwóch lat jest mniej skarg, i to o kilkadziesiąt procent. Najczęściej narzekania dotyczą waloryzacji, czyli gdy zmienia się cena. Konsument jest o tym informowany w umowie, ale nie o tym, że wówczas może odstąpić od umowy, bezkosztowo, w ciągu 30 dni, co reguluje nowa ustawa. Druga grupa skarg dotyczy zmian powierzchni mieszkania. Zdarza się jeszcze, że konsument w chwili odbioru kluczy od mieszkania, zostaje zaskoczony informacją, że mieszkanie zmieniło swoją wielkość, klienci mają wówczas problemy z odstąpieniem od umowy – wyjaśnia w Radiowej Jedynce Małgorzata Cieloch z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Bariera notarialna
Pojawiają się jeszcze problemy związane z grupą notariuszy. Nowa ustawa wprowadziła pewne obowiązki związane z opłatą notariusza. Zastrzeżenia klientów dotyczą m.in. tego, że deweloper wskazuje na wybraną przez siebie kancelarię, co jest niezgodne z prawem, lub też deweloper przerzuca koszty notarialne na konsumenta.
Nowa ustawa wprowadziła tu konkretne rozwiązania. Ale i tak, jak mówi Piotr Decyk, prawnik specjalizujący się w prawie konsumenckim, są tu pewne pola do nadużyć. – Umowa deweloperska musi być zawarta zgodnie z ustawą w formie aktu notarialnego. Ustawodawca zdecydował, iż koszty ponoszą po połowie deweloper i nabywca. W praktyce niestety ten zapis jest pusty, ponieważ deweloper może te koszty skalkulować w cenie nieruchomości, czyli de facto koszty te poniesie nabywca – dodaje prawnik.
Dlatego też z punktu widzenia kupującego daną nieruchomość, korzystniejszym zapisem byłoby zobowiązanie do poniesienia tych kosztów przez dewelopera, żeby nie miał on faktycznej możliwości przerzucenia kosztów na konsumenta. Jest to pole do nadużyć, jednak obecnie UOKiK nie przewiduje zmian w tym zakresie.
Co ustawa zagwarantowała konsumentom
Z badań oraz opinii przeprowadzonych i zebranych przez Urząd – od banków, deweloperów, klientów, ubezpieczycieli – wynika, że nowa ustawa to pierwsze prawo, które w sposób kompleksowy chroni klientów.
– Kupując teraz mieszkanie na rynku pierwotnym konsument ma różnego rodzaju zabezpieczenia finansowe. Chociażby rachunki powiernicze, otwarte i zamknięte. I to jest ta podstawa – podkreśla Małgorzata Cieloch.
Rachunek powierniczy zamknięty występuje w sytuacji, gdy konsument wpłaca wszystkie pieniądze na konto banku i dopiero w momencie zamknięcia inwestycji oraz otrzymania przez klienta aktu notarialnego, środki z konta trafiają do dewelopera.
Jest jeszcze rachunek otwarty, gdy w miarę postępu prac inwestycyjnych, etapami są wypłacane pieniądze na rzecz dewelopera. Środki te mogą też być zagwarantowane ubezpieczeniem.
Warunek istnienia rachunku powierniczego jest obecnie obowiązkowy.
Nieruchomości z różnym statusem prawnym
Obecnie na rynku są zarówno mieszkania zabezpieczone rachunkami, jak i takie, które nie są. Ponieważ w zakresie zabezpieczeń finansowych ustawa wprowadziła cedułę czasową, jest to konkretna data: 29 kwietnia 2012 roku. Wtedy weszła w życie regulacja o prawach nabywcy domu jednorodzinnego i mieszkania. Stąd wszystkie obiekty, które zostały wprowadzone przed tą datą nie są zabezpieczone finansowo. Natomiast te, które zostały wprowadzone do sprzedaży po tej dacie, powinny obowiązkowo te rachunki posiadać.
– Konsument wybierając dewelopera może zapytać o możliwości gwarancji, ponieważ bardzo często deweloperzy, chcący konkurować z tymi ofertami, które już są na rynku, wprowadzają różnego rodzaju zabezpieczenia, mimo że już zaczęli sprzedaż znacznie wcześniej – zauważa ekspertka z UOKiK-u.
Przełomowy dokument dla nabywców
Bardzo istotny okazał się obowiązkowy prospekt informacyjny, zawierający dane o inwestycji, o mieszkaniu, ale też o sytuacji finansowej dewelopera.
– To jest bardzo ważna rzecz. Kupujący obecnie mieszkanie musi otrzymać ten prospekt od dewelopera. Dokument ten jest podzielony na dwie części: indywidualną i ogólną. Indywidualna to np. rzut architektoniczny, czyli to co dotyczy zakupu konkretnego mieszkania, wykończenia, wszystkiego tego, co jest związane z tą inwestycją. Natomiast informacje ogólne dotyczą wcześniejszych inwestycji dewelopera, niezbędnych pozwoleń, jak również tego, co dotyczy otoczenia całej inwestycji – tłumaczy Małgorzata Cieloch.
Klient musi dokładnie wiedzieć, co będzie w okolicy
Obecnie obowiązkowa jest również informacja o tym, co jest planowane w odległości 1 km od danej nieruchomości. Czy to będzie śmietnik, czy to będzie cmentarz, czy też coś jeszcze innego, np. ruchliwa ulica. To konsument powinien wiedzieć. I właśnie tego będą też dotyczyły zmiany, które chce zaproponować UOKiK.
– Życie pokazało, że formularz informacyjny nie do końca spełnia oczekiwania deweloperów, jak i konsumentów. Pewne informacje trzeba doprecyzować – dodaje Cieloch.
Szczególnie, że deweloperzy skarżą się, że nie wiedzą dokładnie, jakie źródła powinien zawierać ten załącznik do prospektu informacyjnego, dotyczący chociażby otoczenia inwestycji, czyli na co się powoływać. Konsumenci z kolei narzekają, że niekiedy jest to np. byle jaka mapka poglądowa.
Dlatego UOKiK planuje w ciągu najbliższych 2–3 tygodni rozpocząć prekonsultacje z deweloperami, bankami, ubezpieczycielami, by zmienić ten przepis i doprecyzować źródła, z których będą czerpać deweloperzy, podając w prospekcie informacje o inwestycjach w promieniu kilometra od planowanej nieruchomości.
Umowna umowa rezerwacyjna
Do zmiany jest też tzw. umowa rezerwacyjna. – Jest to pojęcie, które istnieje w świadomości konsumentów, a nie ma żadnej regulacji – podkreśla ekspertka z UOKiK-u. Otóż klient rezerwuje sobie jakieś mieszkanie, więc deweloper wyłącza lokal ze sprzedaży, i wówczas nabywca podejmuje decyzję. Ta umowa rezerwacyjna to sygnał dla banku, że klient podjął już decyzję. Dlatego koniecznie wymaga unormowania, co powinno się tam znaleźć.
Mieszkanie pełne usterek
UOKiK chce też udostępnić konsumentowi możliwość odmowy dokonania odbioru mieszkania, jeśli okazałoby się, że ma ono istotne wady, albo też wstrzymania tego odbioru do czasu usunięcia usterek przez dewelopera. Konieczne jest też wprowadzenie sankcji dla inwestora, związanych z takim nieprawidłowym odbiorem.
Zaskoczeni deweloperzy
Konsumenci będą coraz lepiej chronieni, natomiast deweloperzy nie kryją konsternacji. Po dwóch latach obowiązywania tzw. ustawy deweloperskiej uchwalono nową ustawę, tym razem o ochronie praw konsumenta, która także objęła swoimi regulacjami nieruchomości.
– Ta ustawa nie była adresowana do rynku nieruchomości. Jest ona skutkiem implementacji dyrektywy unijnej, w której wyraźnie jest napisane, że nie należy jej stosować do obrotu nieruchomościami. To powinno być przedmiotem odrębnych regulacji państw unijnych – wyjaśnia w Polskim Radiu 24 Marek Poddany z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
I polski ustawodawca doczytał się tej intencji dyrektywy unijnej, i próbował wyłączyć obrót nieruchomości spod działania tej nowej ustawy, ale zrobił to niekonsekwentnie, pozostawił obowiązywanie rozdziału II. tej nowej ustawy także w odniesieniu do nieruchomości, co powoduje szereg negatywnych skutków.
Dwie praktyki prawne dla deweloperów i nabywców
Umowa deweloperska po raz pierwszy od powstania tego sektora uporządkowała pod względem prawnym obrót nieruchomości i sektor deweloperski w Polsce. Natomiast ustawa konsumencka, porządkująca przede wszystkim rynek obrotu w Internecie, gdzie włączono także rynek nieruchomości, powoduje dualizm prawny. Jest w wielu miejscach sprzeczna z ustawą deweloperską.
– One są nie do pogodzenia. Działania tych ustaw nałożą się np. na inwestycje obecnie realizowane, a nie dadzą się pogodzić – podkreśla Marek Poddany.
Transakcje w zakresie nieruchomości będą przypominały transakcje zakupów realizowane z akwizytorem lub za pomocą Internetu. A jest to zupełnie inna struktura. Sprzeczne regulacje tych dwóch ustaw mogą prowadzić do sytuacji, gdy klient np. nabędzie prawo do możliwości odstąpienia od umowy w terminie 14 dni…
Kupujący zyska, ale zapłaci za to
Korzystnym rozwiązaniem jest na pewno wydłużenie okresu rękojmi dla nabywców lokali do 5 lat. Jednak deweloper, który wybudował ten lokal, ma tylko 3 lata rękojmi od podwykonawców. Czyli zostaje okres, kiedy nie ma komu zlecić usuwania usterek. Deweloperzy mogą przedłużać umowy gwarancyjne z podwykonawcami, ale to kosztuje, i może się przełożyć na wzrost cen mieszkań. – Z jednej strony chronimy kupujących, ale z drugiej każemy im za to słono płacić – zauważa Marek Poddany.
Kto zapłaci za rozpoczęte budowy
Problem będzie też z inwestycjami, które obecnie są realizowane. Zgodnie z obowiązującą ustawą deweloperską po podpisaniu umowy z klientem do wydania mieszkania – cena mieszkania nie zmienia się. Poza wyjątkowymi sytuacjami (waloryzacja ceny wskutek inflacji), które muszą być opisane w ustawie. Natomiast nie można wprowadzić klauzuli o zmianie ceny wskutek zmian ustawy mającej wpływ na sektor deweloperski. To niedozwolony zapis.
Nowa ustawa wygenerowała więc nowy koszt. A negocjowanie z podwykonawcami, w ramach kontraktów już zawartych – będzie bardzo trudne.
Małgorzata Byrska
Współpraca: Sylwia Zadrożna, Halina Lichocka
