Marek Mądrzejewski: Naszym gościem jest Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości z Lion’s Bank. Witam serdecznie.
Bartosz Turek: Dzień dobry.
Program „Mieszkania dla młodych” miał być istotnym filarem... no, może nie filarem, elementem istotnym polityki prorodzinnej. Czy jest? Jak pan ocenia dwuletni 0kres jego funkcjonowania?
Moim zdaniem nie, ale nawet jeżeli spojrzymy na dane, to okaże się, że te dane jak najbardziej potwierdzają teorię, że ten program jest w bardzo ograniczonym stopniu prorodzinny, bo niewiele osób z dzieckiem, dwójką dzieci, trójką dzieci zdecydowało się na skorzystanie z niego. Weźmy pod uwagę ten najbardziej jaskrawy przykład, czyli rodziny z przynajmniej trójką dzieci. W 2014 roku takich rodzin, które z tego programu skorzystało, było tylko 37. W skali całego kraju, dwunastu miesięcy. W tym samym czasie w ogóle z całego programu skorzystało 14 tysięcy, prawie 14 tysięcy osób. A z trójką dzieci 37. Nie tysięcy, ale sztuk.
No dobrze, to znaczy, że ma opozycja rację mówiąc, że nie dość, że ten program jest źle przygotowany, to źle dedykowany?
Mam wrażenie, że w ogóle mechanizm działania tego programu jest na tyle skomplikowany i trochę jednak nietrafiony, że można było te pieniądze znacznie lepiej wydać niż są one teraz wydawane, bo pamiętajmy, że mówimy o kwocie 3,5, ponad 3,5 miliarda złotych. To jest bardzo duża suma, która mogłaby pozwolić w zakupie własnego mieszkania bardzo dużej liczbie osób. Ja robiłem takie szacunki, że nawet 1,5–2 miliony osób. Oczywiście, zależy, jak by ten program skonstruować, ale na pewno mógłby być on lepiej wykorzystany i też pieniądze by nie przepadały, tak jak w 2014 roku, było do wydania 16 mln zł, wydano jedną trzecią z tej kwoty. Niewydane pieniądze nie zostaną wykorzystane w latach kolejnych, no bo tak został ten program skonstruowany.
Nie zostaną wykorzystane w kolejnych latach.
Nie, nie zostaną, nie, to jest zapisane w ustawie, że pieniądze niewykorzystane w danym roku nie przechodzą na rok kolejny.
A może tego rodzaju konstrukcja opłaca się ministrowi finansów?
W ogóle konstrukcja, w której wspiera się tylko zakup nowych mieszkań, ministrowi finansów się opłaca w sposób taki bezpośredni i szybki, no bo spójrzmy, że jeżeli w cenie mieszkania mamy 8% VAT, on od razu wraca do budżetu. Do tego jeszcze, jeżeli każemy zaciągnąć kredyt, aby skorzystać z dopłat, no to podatki zapłacą banki od zysku na tych kredytach...
Od całej operacji, tak.
Tak, i operacji. Podatki zapłacą notariusze, podatki zapłacą pośrednicy, podatki zapłacą firmy, które zajmują się wykończeniem tych mieszkań, firmy, które zajmują się tworzeniem materiałów budowlanych i wykończeniowych. W sumie wszystkie te podatki to jest znacznie większa kwota niż kwota dopłaty, która trafia do beneficjentów z budżetu. Moim zdaniem też nie jest uzasadnione usunięcie z programu dopłat rynku wtórnego, czyli mieszkań używanych.
Dobrze, ale do tego rynku wtórnego zaraz przejdziemy. Ja chciałbym jeszcze tylko jedną rzecz zakończyć, to znaczy czy można odnieść wrażenie z tego funkcjonowania programu dotychczasowego, że najczęściej korzystali z niego ludzie zamożni, a w każdym razie z rodzin zamożnych i mieszkający w dużych miastach, no bo tam deweloperzy najprężniej działają?
Tak, to jest powszechna opinia nie tylko moja, że osoby, które korzystały z programu „Mieszkanie dla młodych” do tej pory i najprawdopodobniej dalej tak będzie, i tak by kupiły mieszkanie. Czyli te pieniądze trafiły nie do tych, którzy faktycznie tej pomocy potrzebowali, tylko do tych, których i tak stać było na zakup mieszkania.
No właśnie, spójrzmy czasowo. To jest rok 2012...
Kończy się program „Rodzina na swoim”.
I co dalej?
W 13 roku właściwie nie ma żadnego programu wsparcia plus jest taki, że właśnie w 13 roku...
A co się dzieje na rynku w tym czasie?
...Rada Polityki Pieniężnej... właściwie zaczęła pod koniec 12 roku, ale 13 roku obniżała stopy procentowe, a więc na rynku widzieliśmy coraz większe ożywienie, mniej więcej od połowy 2013 roku było coraz lepiej, sprzedawanych było coraz więcej mieszkań. I raptem na rynek wchodzi program dopłat, moim zdaniem nietrafiony trochę, procykliczny, no bo na rynek, na którym mieliśmy ożywienie, i tak wchodzi program, który jeszcze dolewa oliwy do ognia. Taki program miałby sens w momencie, w którym mielibyśmy kryzys i trzeba by było wesprzeć rynek mieszkaniowy, aby on nie doznał zapaści. No ale w momencie, w którym i tak jest dobrze, bo Rada Polityki Pieniężnej, tak jak dziś, obniża stopy procentowe i dzięki temu kredyty są znacznie tańsze... No, możemy wziąć konkretny przykład – w sierpniu 2012 roku, jeżelibyśmy się zadłużyli na 300 tysięcy złotych i 30 lat, mielibyśmy raty na poziomie 1900, nawet 2000 zł miesięcznie, a teraz około 1300–1400. I to są efekty działań Rady Polityki Pieniężnej. I tego efektem znowu jest ożywienie na rynku mieszkaniowym. Tutaj program „Mieszkanie dla młodych” naprawdę nie był potrzebny w dużej mierze.
Jak pan ocenia w takim razie te zmiany, które rząd postanowił wprowadzić w program MdM?
Ja jestem sceptyczny, to znaczy część zmian jest, oczywiście, sensowna, no bo one naprawiają pewne błędy, które zostały na początku tworzenia tego programu uczynione...
Która część? Powiedzmy coś dobrego.
Chodzi o to, że pozwala się na zakup mieszkania od spółdzielni. Te mieszkania są po prostu często tańsze niż mieszkania od deweloperów. Więc to jest jak najbardziej racjonalne posunięcie. Ale jeżeli chodzi o poszerzenie jakby dostępności dla rodzin wielodzietnych, no to owszem, jest to dobry kierunek, ale spójrzmy znowu na statystyki: z 14 tysięcy beneficjentów w 2014 roku mamy 37 rodzin przynajmniej z trójką dzieci. Nawet jeżeli po tych zmianach będzie tych rodzin trzy, pięć, dziesięć razy więcej, to i tak będzie ich niewiele, niestety.
I to nie zmienia sytuacji właśnie tych rodzin, 0 których myśleliśmy, że tak powiem, najbardziej kojarząc sobie hasło polityka...
Prorodzinna.
...prorodzinna, tak. Poseł...
Jest tam jeszcze jedna ważna kwestia, bo tutaj pojawiają się często opinie, że trzeba by było włączyć do programu rynek wtórny...
No właśnie.
...mieszkania używane, mieszkania znacznie tańsze.
Czy to może zmienić zasadniczo tę sytuację, czy nie?
Częściowo tak, no bo w trzech czwartych powiatów w Polsce w ogóle nie działają deweloperzy, więc pozwolenie...
No tak, czyli poszerzamy geograficznie dostępność tego programu.
Geograficznie, tak. To jest bardzo duży plus tego pomysłu, bo znowu trzy czwarte powiatów nie ma deweloperów. Idąc dalej, statystyki znowu za 2014 rok pokazują, że ponad połowa pieniędzy z programu trafiła na rynku 5 miast, tylko 5 miast i ich okolic, oczywiście, no bo...
(...)
Ale jednak. Ja mam za to inny pomysł, który może komuś z polityków się przyda na etapie prac parlamentarnych nad tą nowelizacją. Nie tylko rynek wtórny, ale rynek domów. Pamiętajmy, że zgodnie z danymi Eurostatu w Polsce ponad połowa osób mieszka w domach, a domy są niemal wyłączone z programu „Mieszkanie dla młodych”, budowy domów odpowiadają przez osoby fizyczne, przez zwykłych obywateli. Budowa domów jednorodzinnych to jest trzon właściwie budownictwa mieszkaniowego w Polsce, ponad połowa mieszkań powstaje właśnie w taki sposób. To nie deweloperzy budują większość mieszkań w Polsce, ale osoby fizycznie, które budują domy jednorodzinne. Tak że wprowadzenie czegoś, co już było w programie „Rodzina na swoim”, czyli możliwość zakupu z dopłatą... zaciągnięcia kredytu z dopłatą na budowę domu, myślę, że to by faktycznie już geograficznie rozszerzyło ten program na cały kraj. Czyli nie tylko rynek wtórny, ale moim zdaniem też możliwość budowy domów.
Dodajmy jeszcze jedno – że rynek wtórny nie tylko poszerzałby geograficznie dostęp do tego programu, ale również umożliwiłby większej ilości rodzin uczestniczenia w tym ze względu na ceny.
Tak, bo to jest potężna różnica. Jeżeli pozwalamy na zakup mieszkania używanego, to pozwalamy na zakup mieszkania znacznie tańszego niż deweloperskie. Na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego można wysnuć taką tezę, że przeciętny metr używany jest o 16% tańszy niż metr nowego mieszkania od dewelopera. To jest potężna różnica dla osób, które mają właśnie założyć rodzinę albo już założyły rodzinę i szukają dachu nad głową.
Poseł Platformy Jacek Tomczak mówił wprost, słyszeliśmy to w tym materiale poprzedzającym naszą rozmowę: „Przez ten program chcemy rozwijać inwestycje mieszkaniowe w Polsce przy braku jednego miliona mieszkań”. A nam się wydawało, że jakby miały być dwie pieczenie upieczone na jednym ogniu, to znaczy z jednej strony ta pomoc właśnie natury prorodzinnej, no a z drugiej strony rozwój tego rynku, a teraz okazuje się, że to wszystko działa głównie na rzecz deweloperów.
No, powiedzmy sobie szczerze, że wspieranie budownictwa mieszkaniowego jest jak najbardziej sensowne, ale to powinno działać na wielu płaszczyznach. Jeżeli byśmy podzielili cały rynek nieruchomości na kilka segmentów, no to mamy rynek nieruchomości na wynajem o niższych czynszach, powinniśmy mieć o niższych czynszach niż rynkowe dla osób najmniej zamożnych, później mieszkania na wynajem o czynszach rynkowych dla tych, których na to stać, dalej – wsparcie mieszkań... zakupu, możliwości zakupu mieszkań przez osoby jeszcze bardziej zamożne. No, myślę, że najmniej potrzebują wsparcia osoby, które po prostu stać na zakup mieszkania, czy to normalnego, czy to z segmentu premium, no bo oni sobie poradzą. I tam ewentualnego programu wsparcia, myślę, nie trzeba by było tworzyć, ale dla pozostałych segmentów jak najbardziej tak. Tak że nie tylko program „Mieszkanie dla młodych”, ale też inne programy trzeba by było moim zdaniem rozwijać.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości z Lion’s Bank, był naszym gościem. Dziękujemy serdecznie.
Dziękuję.
*
Mariusz Syta: Rozmawialiśmy o mieszkaniu dla młodych i właśnie młodzi pytają naszego specjalistę w studio, z jakiego programu oni mogą skorzystać, jakie mieszkanie oni mogą kupić, jeżeli zarabiają 1750 zł miesięcznie i nie mają etatu.
No właśnie, to jest problem...
Penthouse gdzieś jakiś?
...którego właśnie nie da się tak szybko rozwiązać. Dla tych osób może rozwiązaniem byłyby mieszkania na wynajem o czynszach niższych niż rynkowe, coś, co jest bardzo popularne w krajach zachodnich, a co w Polsce jest bardzo trudno osiągalne, chociażby mieszkania komunalne. Potrzeby są bardzo duże, a dostępność takich mieszkań jest bardzo niewielka. W ogóle rozruszanie całego rynku najmu moim zdaniem jest w Polsce potrzebne, bo w tym momencie na zasadach rynkowych w Polsce mieszkanie wynajmuje tylko 4% osób, 4% obywateli. W Niemczech 40%. To pokazuje, jak byśmy mieli większą podaż mieszkań na wynajem, ceny byłyby niższe i więcej osób stać by było na takie rozwiązanie. Tak że myślę, że mamy jeszcze w tej kwestii do zrobienia naprawdę bardzo dużo.
(J.M.)
