Програма «Безпечний кредит два відсотки», яка діяла в Польщі 2023 року, здобула велику популярність. На її основі позичальники могли отримати доплати на придбання квартири протягом 10 років, отож, зацікавлення цією програмою перевищило очікування й передбачені на неї кошти вичерпалися. Цю програму має замінити нова пропозиція, яку можуть запустити в середині цього року, — «Квартира на старт», яку розробляє Міністерство розвитку і технологій.
Про ринок нерухомості в Польщі та вплив урядової програми на житлову ситуацію поляків розповів знавець цієї тематики Бартош Турек. З експертом на хвилях Польського радіо 24 розмовляв Мацєй Вольни. Перше запитання стосувалося того, чи на ринок нерухомості може впливати температура.
— Справді, сезонність має вплив на ринок нерухомості. Найбільше це видно, власне, у випадку ділянок. Ми рідше оглядаємо їх узимку, коли буває сиро чи морозно або багато снігу, бо іноді просто важко доїхати, але також важче добре оцінити нерухомість. Бо якщо ми хотіли б, скажімо, купити ділянку, а надворі мороз, ми неспроможні добре оцінити, чи ця ділянка не на підмоклому ґрунті. Звісно, все необхідно перевірити у відповідних реєстрах, на картах і цю інформацію ми можемо здобути. Але, безперечно, сезонність дуже помітна. Купівлю ділянок, як правило, починаємо, коли теплішає і день стає довшим. Тоді на цьому ринку справді настає бум. І також це має значення в житловому будівництві: коли дуже холодно, кільканадцять градусів морозу а то й нижча температура, тоді дуже важко виконувати деякі види будівельних робіт.
Останніми роками на ринок нерухомості впливали різні фактори, зокрема пандемія коронавірусу та повномасштабна війна росії проти України — звернув увагу експерт.
— Дивлячись на кілька останніх років, ми, власне, пройшли етапи від буму на житловому ринку до краху й так було, здається, двічі за декілька років. Тобто відбувалося дуже багато. Перед пандемією ситуація на житловому ринку була дуже позитивною, кон’юнктура була настільки сприятлива, що квартири почали дорожчати надто швидко. Попит був уже більшим, ніж пропозиція, та почалася епідемія і раптом ринок завмер. Тобто тривали трансакції, які укладено раніше, але, наприклад, девелопери боялися про майбутнє, тому перестали починати нові інвестиції — це тривало принаймні два-три місяці — й зосередилися на тому, щоб закінчувати те, що вже почали. Пізніше настало зниження відсоткових ставок. Це призвело до того, що незабаром після виникнення пандемії попит на квартири знову пожвавився, але це стосувалося передусім заможніших осіб, бо виявилося, що банки обмежили доступ до кредитів. Квартир на продаж швидко поменшало й девелопери знову мусили негайно починати нові інвестиції. Опісля, на початку 2021 року, два найбільших банки дозволили позики особам з низьким власним внеском. Рекордно дешеві кредити призвели до різкого зростання попиту на квартири, девелопери не встигали. Далі настав 2022 рік. Почалося зниження відсоткових ставок, це дещо обмежило попит.
Тоді на ринок нерухомості вплинула повномасштабна російська агресія проти України.
— Так, почалася війна. Це також спричинило зростання непевності, що означає меншу схильність купувати квартири, а з іншого боку — значне зростання витрат на будівництво. Мали свій вплив і рекомендації Комісії фінансового нагляду, які ускладнили доступ до кредитів, отже, з дуже розігрітого ринок перетворився в дуже охолоджений. У багатьох випадках результати були найслабкіші за багато років. І пізніше, 2023 року, на цей ринок ввійшов «Безпечний кредит два відсотки», також почалося зниження відсоткових ставок, Комісія фінансового нагляду знову полегшила доступ до кредитів. Отже, попит на квартири знову став дуже великим — були різкі зміни, спочатку уповільнення, а відтак стрімке пожвавлення. Саме тому пропозиція не встигає за великими змінами попиту. Зокрема, тому останнім часом квартири так сильно подорожчали.
Частково підтвердилося те, що війна рф проти України спричинила більшу непевність на сході Польщі, також і на ринку нерухомості. Тобто кон’юнктура була неоднаковою в різних частинах країни.
— Так, але з місцевими нюансами, й це тривало відносно недовго. Бо, справді, у східних частинах нашої країни можна було очікувати нижчого попиту, ніж у західних, й це стосувалося ринку купівлі квартир, а подекуди також ринку найму. Проте це швидко зникло, тобто після того, як українці дуже добре порадили собі на першому етапі війни, загроза подальшої ескалації насправді перестала впливати на наші рішення. Але, що цікаво, була й місцева специфіка: в Ряшеві поблизу Ясьонки (у південно-східній Польщі, де розташований аеропорт) у зв’язку з фактом, що там дислокувалося дуже багато військових, також і попит на нерухомість, як це не дивно, зовсім не зменшився, а й навіть міг через це зрости. Отже справді, було видно різницю між сходом і заходом нашої країни, але, по-перше, це тривало недовго і, по-друге, з особливістю, що в Ряшеві, я маю враження, на відсутність попиту ніхто не нарікав.
Цікавим є те, чи поляки охоче інвестують у нерухомість за кордоном.
— Справді, було видно, що поляки на початку війни зацікавилися покупкою нерухомості за кордоном. Частина таку трансакцію провела, проте в масштабі держави — небагато, а крім того, пам’ятаймо, що специфіка купівлі житла за кордоном є іншою, ніж у Польщі. Коли виникли проблеми чи відповідальність, пов’язана з володінням нерухомістю, наприклад, в Іспанії, де справді придбати її досить легко, але треба цю нерухомість утримувати, дбати про неї. Якщо ми рідко тут буваємо, існує ризик, що хтось почне її використовувати, або вона просто буде занедбана. Чимало говориться про так звані окупас, тобто, коли хтось займе порожню квартиру, власникові важко її повернути, причому це не стосується всієї Іспанії. У Шотландії може трапитися, що, коли купимо якусь нерухомість — виявиться, що ми зобов’язані утримувати місцеву церкву. Таких прикладів місцевої специфіки досить багато, й , коли хтось наважується придбати нерухомість за кордоном, треба це дуже ретельно обдумати.
Повернімося до польського ринку нерухомості й можливостей, які, найімовірніше, з’являться у другій половині цього року. Міністр розвитку та технологій Кшиштоф Гетман повідомив, що в Польщі готують програму «Квартира на старт», яка має підтримувати купівлю першої квартири. У державному бюджеті цього року передбачено на неї 500 мільйонів злотих. За оцінками відомства, до кінця року можуть надати 50 тисяч кредитів. Є питанням, чи ця програма може стати відповіддю на проблеми ринку нерухомості в Польщі.
— Коли глянути, як інформують про це, тобто «Квартира на старт», — це дуже вдала мета, слушна ідея. Її творці виходять із того, щоб підтримувати осіб, які не можуть отримати стандартного кредиту, бо з погляду банків вони не є кредитоспроможними. А завдяки наданню доступу до дешевшого кредиту в них з’явиться можливість зреалізувати мрію про власну квартиру. Отже, безперечно, ідея слушна і якщо вона буде реалізована завдяки програмі «Квартира на старт», це дуже добре.
Поки що, тривають консультації, опісля над пропозиціями працюватиме парламент, отже, в цій програмі може ще відбутися чимало змін. Поки що, в попередніх пропозиціях, вимоги стосовно прибутків є дуже ліберальними.
Самотня особа зможе отримати кредит, якщо заробляє до 10 тисяч злотих брутто на місяць. Як на польські умови — це багато, адже середня заробітна плата на підприємствах — це понад сім тисяч злотих, а, як відомо, більшість поляків заробляє менше. Тим більше шокують умови для сім’ї з трьох осіб, тобто подружжя з дитиною: верхній ліміт доходів має бути 23 тисячі злотих брутто, тобто понад 16 тисяч на руки. Навіть зараз, в умовах стандартного кредиту, такі прибутки дозволяють на заборгування приблизно на один мільйон злотих, а в деяких банках, мабуть, і більше. Отже, напевне, ліміти надто високі.
На думку експерта, ліміти доходу доцільно знизити, й цього можна досягти. Одноосібне домашнє господарство зможе скористатися допомогою держави на суму 200 тисяч злотих, у випадку двох осіб — 400 тисяч злотих, трьох осіб — 450 тисяч злотих, чотирьох осіб — 500 тисяч злотих, а п’яти осіб — 600 тисяч злотих.
— Мені це подобається. Коли порівняти з «Безпечним кредитом два відсотки», особливо видно у випадку одиноких осіб: «Квартира на старт», тобто нова програма, передбачає, що можна буде отримати 200 тисяч преференційного кредиту, а решту — взяти на основі стандартного кредиту. Не буде так, що на квартиру призначатимуть лише 200 тисяч злотих, в багатьох місцях такої суми не вистачило б. У попередній програмі було так, що одинока особа могла отримати пів мільйона преференційного кредиту. Отже, я думаю, факт, що в новій програмі вони зможуть отримати 200 тисяч, а не 500, означатиме, що бюджетні кошти можуть бути краще витрачені. Зрештою, варто відзначити, що в містах, де ціни нерухомості вищі, а точніше вищими є витрати на будівництво, ліміти збільшать. Найімовірніше, у Варшаві буде збільшено на 20 відсотків. Подібно — у Вроцлаві, Познані та Ґданську.
З експертом ринку нерухомості Бартошем Туреком розмовляв Мацєй Вольни із Польського радіо 24.
PR24/Н.Б.