Що можна знайти в реєстрі
Реєстр охоплює близько 320 повітів і дозволяє перевірити:
-
дату укладення угоди,
-
тип нерухомості (квартира, будинок, земельна ділянка тощо),
-
місце розташування,
-
основні параметри об’єкта,
-
фінальну ціну продажу.
Водночас у базі немає персональних даних покупців чи продавців — інформація анонімізована.
За словами експерта, лише у Варшаві в реєстрі міститься понад 300 тисяч транзакцій. Дані доступні з 2018 року, хоча наразі відсутні найсвіжіші записи за 2026 рік — система оновлюється із затримкою.
Від офертових до реальних цін
Раніше покупці орієнтувалися переважно на офертові ціни з порталів оголошень, зокрема Otodom. Однак ціна в оголошенні і фактична сума угоди часто суттєво відрізнялися через торг.
Тепер з’явилася можливість побачити реальні суми з нотаріальних актів. Це, без перебільшення, революція для ринку — насамперед для покупців, але й для продавців також. Останні можуть об’єктивніше визначати стартову ціну, спираючись на фактичні угоди в конкретному будинку чи районі.
Обмеження державного порталу
Попри очевидні переваги, державний ресурс поки що не містить усіх транзакцій і має обмежений функціонал. Дані поступово доповнюються, однак інтерфейс і глибина пошуку не завжди зручні.
Саме тому з’явилися приватні сервіси, які використовують державну базу, але пропонують ширші аналітичні можливості. Серед них:
Такі портали дозволяють, наприклад, відстежити кілька послідовних транзакцій однієї й тієї ж квартири: купівлю від забудовника, подальший перепродаж після ремонту тощо. Це дає змогу бачити динаміку зростання вартості та аналізувати інвестиційну дохідність.
Фліпери та ринкова динаміка
Завдяки новим даним стали більш помітними так звані фліпери — інвестори, які купують квартири під ремонт і перепродають їх дорожче. У деяких випадках за кілька місяців ціна зростала навіть на 70–80%.
У соцмережах це викликає суперечки: одні вважають таку практику спекулятивною, інші — цілком ринковою. На думку експерта, це нормальна частина функціонування великого міста. Якщо інвестор вдало обрав локацію, зробив якісний ремонт і знайшов покупця — це результат ринкових механізмів.
Чи призведе реєстр до падіння цін?
Після запуску реєстру з’явилися прогнози, що відкритість даних нібито спричинить зниження цін. Однак експерти вважають це емоційною реакцією.
Прозорість не означає автоматичного здешевлення. Вона означає більш обґрунтовані переговори. Якщо квартира виставлена за 800 тисяч злотих, а в тому ж будинку аналогічні об’єкти продавалися за 600–650 тисяч, покупець отримує сильні аргументи для торгу — інколи й на 100–150 тисяч злотих.
Водночас якісно оцінені об’єкти, що відповідають ринковим умовам, як і раніше, можуть продаватися швидко та без значних знижок.
Макроекономічний контекст
Важливу роль відіграють і макроекономічні фактори. Очікуване зниження відсоткових ставок за кредитами та інфляція в межах цільових показників створюють сприятливий фон для ринку нерухомості. Якщо не станеться глобальних потрясінь, ймовірніше помірне зростання цін, а не їх падіння — незалежно від запуску реєстру.
Більше прозорості — більш зрілий ринок
Новий реєстр — це крок до цивілізованого, прозорого ринку за прикладом країн Заходу. Покупці отримують інструмент для прийняття більш зважених рішень, продавці — орієнтир для адекватного ціноутворення, а ріелтори — додаткові аналітичні можливості.
Відкритість даних не руйнує ринок — вона робить його зрілішим. І, як підкреслює експерт, у виграші залишаються ті, хто підходить до угод професійно та аргументовано.
М. Т.