Krzysztof Grzesiowski: Prezes Związku Banków Polskich pan Krzysztof Pietraszkiewicz jest w naszym studiu. Dzień dobry, panie prezesie, witamy.
Krzysztof Pietraszkiewicz: Dzień dobry.
Dziś jest posiedzenie Rady Ministrów i mają być rozpatrywane po pierwsze projekt założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, w tej sprawie wnioskuje minister finansów, a po drugie propozycja uregulowania instytucji dożywotniego świadczenia pieniężnego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, tzw. renta dożywotnia. Tu z kolei wnioskodawcą jest minister gospodarki. Te pojęcia nie są zupełnie obce, ale po kolei, spróbujmy tak w formie ABC. Odwrócony kredyt hipoteczny, co to jest?
To jest taka konstrukcja, w której właściciel posiada mieszkanie, głównie o to tutaj chodzi, w zamian za zabezpieczenie tym mieszkaniem, tą własnością może otrzymać od banku przez wiele lat na umówionych zasadach jednorazową lub comiesięczną wypłatę, która jest, no właśnie, odwróconym kredytem hipotecznym zabezpieczonym hipoteką. To jest najważniejsze, że nieruchomość przez cały czas należy do beneficjenta, nieruchomości nie przejmuje w tym okresie bank, nieruchomość dopiero jest przejmowana po okresie rozliczenia całości, czyli krótko mówiąc właściwie to jest takie skalkulowane pod nadzorem państwa, pod nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego skalkulowana wartość nieruchomości i przy zakładanym okresie właśnie życia beneficjenta przez ten cały okres wypłacane jest najczęściej comiesięczne świadczenie, której jest pewnym np. uzupełnieniem do emerytury czy do renty.
To renta dożywotnia teraz, a potem wrócimy jeszcze do (...)
Teraz mamy inną regulację i tutaj można powiedzieć ta propozycja, która jest przedstawiana przez ministra finansów, te założenia one obowiązywałyby instytucje podlegające nadzorowi, chodzi o banki. Natomiast w kodeksie cywilnym mamy dwa rozwiązania, które możemy nazwać umową dożywocia oraz rentą dożywotnią. To są dwa odrębne artykuły i są rozwiązaniami w oparciu o kodeks cywilny, ale bez właściwie nadzoru jakiejkolwiek instytucji państwowej. Tutaj nie nadzoruje tych umów Komisja Nadzoru Finansowego czy jakaś inna instytucja, i moim zdaniem sytuacja jest taka, że żeby zapewnić pewien spokój i pewien spokój obywateli, ale także pewien spokój i pewną odpowiedzialność państwa, że w tym obszarze newralgicznym sprawy biegną w pewnym ładzie, w pewnym porządku, tego typu działalność naprawdę należy objąć regulacjami, czyli w przypadku tych założeń, które przedstawia minister finansów, tego typu usługi będą mogły czy mogłyby świadczyć banki i byłyby nadzorowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. I myślę, że do tych rozwiązań, z którymi mamy do czynienia na podstawie kodeksu cywilnego, a więc umowy dożywocia i renty dożywotniej, też mogłyby się znaleźć dodatkowe rozwiązania, ale przede wszystkim polegające na tym, żeby ci, którzy będą ewentualnie świadczyć takie usługi, mieli odpowiednie kwalifikacje, po drugie mieli odpowiednie zabezpieczenia finansowe i żeby ten model sprzedażowy, bo tak on się nazywa w świecie, w Europie także on jest definiowany, był cywilizowany, żeby nie doszło do tego, że przejęta już na własność innej instytucji nieruchomość nagle beneficjentowi nie daje żadnych pożytków na skutek np. zbankrutowania firmy, która tego typu usługi świadczy.
Ja chcę jeszcze jedną rzecz dodać, że wśród praktyków, ale także teoretyków pojawia się bardzo poważny spór. Niektórzy słusznie mówią, że tego typu działalność rodzi bardzo wielkie wątpliwości, czy rzeczywiście w obszarze tutaj tego rozwiązania kodeksu cywilnego prowadzona powinna być działalność gospodarcza, dlatego że jeśli prowadzona jest działalność gospodarcza, jeśli mamy do czynienia z typową umową dożywocia czy rentą dożywotnią z tytułu właśnie przejęcia hipoteki, to może dochodzić do tego, że te korzyści pośredników będą na tyle duże, że sam beneficjent nie uzyska zbyt wielkiego zabezpieczenia. To jest delikatny obszar.
Panie prezesie, a w przypadku i odwróconego kredytu hipotecznego, i w przypadku renty dożywotniej o jakich pieniądzach my w ogóle rozmawiamy?
Po pierwsze powiedzmy, że zwykle jak obserwujemy podobne rozwiązania w innych krajach, to dotyczy niewielkiej grupy osób, dotyczyć to może 2-3% osób, które posiadają jakieś wartościowe nieruchomości. I wszyscy podkreślają to jednoznacznie, że to powinno się traktować jako dodatek do emerytury lub dodatek do renty. On jest ważny wobec perspektywy niezbyt wysokich emerytur i niezbyt wysokich rent w ciągu kilku czy kilkunastu najbliższych lat w Polsce, taki dodatek ma znaczenie, ale pamiętamy, że to może być 20, 30, w niektórych przypadkach oczywiście więcej, jeśli nieruchomość postawiona do dyspozycji będzie większej wartości...
20-30%.
Tak. Panie redaktorze, to może być od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych w zależności od tego, jaka nieruchomość zostanie postawiona do dyspozycji, jak to będzie działać...
W zeszłym roku w kwietniu mówił pan, że produkt, choć będzie dostępny, chodzi o odwróconą hipotekę, dostępny dla wszystkich, nie dla wszystkich będzie jednakowo opłacalny, korzystny, atrakcyjność będzie zależeć między innymi od lokalizacji...
Tak jest.
...wielkości mieszkania, a także od (uwaga!) płci właściciela.
Płci właściciela, tutaj trzeba by sięgnąć do opinii aktuariuszy, bowiem pamiętajmy, że to oni będą musieli w tym procesie uczestniczyć, przewidując oczekiwany czy niejako kalkulując oczekiwany okres życia beneficjentów. Natomiast przede wszystkim pamiętajmy, ta wielkość nieruchomości jest sprawą oczywistą, jeśli nieruchomość jest w dobrym miejscu, jest znaczącej wartości, jest w dobrym stanie, to wycena rynkowa tej nieruchomości będzie odpowiednio większa. Komisja Nadzoru Finansowego określi dopuszczalny poziom udzielonego kredytu, czyli tzw. LTV, czyli wielkość kredytu w relacji do wartości tej nieruchomości. I na tej podstawie bank będzie mógł kalkulować później te jednorazowe bądź miesięczne wypłaty.
Odwrócony kredyt hipoteczny to jest produkt, który jest na rynku, prawda?
Nie, nie ma go dziś.
Nie ma go jeszcze?
Nie ma go dzisiaj, w tej postaci, o której mówimy, nie mamy, i dlatego, żeby ta sprawa była absolutnie porządnie serwisowana i żeby była porządnie oferowana, potrzebne jest rozwiązanie ustawowe i uprawnienia Komisji Nadzoru Finansowego do wykonywania tutaj pełnego nadzoru.
Ale są fundusze, które tym się zajmują?
Są fundusze i to są właśnie rozwiązania w oparciu o kodeks...
Kodeks postępowania cywilnego.
...o kodeks cywilny i to jest właśnie to rozwiązanie, które mówi o umowie dożywocia lub o rencie dożywotniej, ale tu mamy w tym drugim przypadku sytuację, pamiętajmy, całkowicie inną. Nieruchomość zostaje przejęta przez firmę na początku. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego nieruchomość przechodzi na własność banku właściwie po odejściu beneficjenta, podczas gdy w tym przypadku lub wtedy, kiedy beneficjent lub jego rodzina postanawiają się wcześniej rozliczyć z bankiem, wtedy nieruchomość pozostaje w rodzinie, a kredyt jest rozliczony. Natomiast w przypadku tej drugiej konstrukcji nieruchomość niejako na początku tej umowy przechodzi na własność tego, który będzie dawał świadczenie w postaci właśnie tej umowy dożywocia lub renty.
Co się dzieje w przypadku tym bankowym, o którym pan wspomniał, jeśli beneficjent odejdzie wcześniej, nie wiem, po roku od podpisania umowy?
Wówczas nieruchomość czy ta kwota jest rozliczana i spadkobiercy uzyskują pełne prawo do tego majątku, albo rozliczają się z bankiem, czyli spłacają ten udzielony kredyt i utrzymują w dalszym ciągu nieruchomość, albo przejmują nieruchomość, ona jest sprzedawana i otrzymują pozostałą część należności.
Rozumiem, że musimy dopuścić także scenariusz, w którym upada bank.
Panie redaktorze, ponieważ pamiętajmy, że w Polsce mamy naprawdę bardzo stabilny system bankowy i mamy także odpowiedni bankowy fundusz gwarancyjny, który gwarantuje i chroni tutaj depozyty, dlatego właśnie chcemy, żeby tego typu usługi wiążące się z żywotnymi interesami klientów, bo ten odwrócony kredyt hipoteczny naprawdę jest szczególnym produktem, żeby on był ustawowo uregulowany i żeby tego typu zabezpieczenia były pewne.
Rozmawiamy o tym, jak sobie (w cudzysłowie oczywiście) dorobić na emeryturze czy do renty, bo przy okazji tematu otwartych funduszy emerytalnych, dobry wątek, żeby tych pieniędzy było więcej, byśmy mieli więcej do dyspozycji, ale przy okazji odwróconego kredytu hipotecznego to chyba warto porozmawiać także chwilę przynajmniej, a zostały nam jeszcze 2 minuty, o czymś, co można by określić mianem wsparcia dla oszczędzających na cele mieszkaniowe i emerytalne. To się łączy?
To jest absolutnie kwestia, którą trzeba połączyć ze sprawą, o której mówiliśmy przed chwilą, mianowicie w Polsce wymagane będą od stycznia tego roku coraz większe wkłady własne w celu uzyskania kredytu na cele mieszkaniowe, w związku z tym wzorem innych krajów trzeba stworzyć już systemowe rozwiązanie zachęcające obywateli do stopniowego kilkuletniego oszczędzania na wkład własny i w ogóle tego typu oszczędności długoterminowe powinny być premiowane. My musimy budować pewien zasób finansowy, z którego powstają fundusze, które finansują budownictwo mieszkaniowe czy to na cele własne, czy to na cele związane z wynajmem. I one właśnie w pewnym momencie tego typu nieruchomości mogą się stać przedmiotem odwróconego czy elementem odwróconego kredytu hipotecznego i niejako zasilać przyszłe nasze emerytury. To jest komplementarne, to jest bardzo ważne rozwiązanie. Podobne rozwiązania funkcjonują właśnie w Niemczech, funkcjonują w Austrii, ale także w Czechach, na Węgrzech, w Słowacji i z sukcesem. Obecnie 19 krajów w świecie po tym kryzysie, po tej fazie kryzysu po 2008 roku pracuje nad takimi systemami, a w niektórych krajach już funkcjonuje. To jest niezbędne. Nie ma takiej szansy, żeby polskie państwo, żeby jakiekolwiek państwo budowało samodzielnie, finansowało budownictwo mieszkaniowe na cele wynajmu, po prostu nie ma takich środków i nie będzie takich środków. W związku z tym warto użyć pewnych zachęt, pewnej umowy, zawrzeć strategiczną umowę pomiędzy obywatelami wszystkimi, a także państwem, że oszczędzanie długoterminowe na cele mieszkaniowe jest premiowane. To są niewielkie kwoty, niewielkie premie. My mówimy zawsze, żeby zrezygnować w tej części dla tych oszczędności np. z podatku od tych oszczędności, z którymi mamy dzisiaj do czynienia w Polsce. Albo też równolegle udzielać pewnych premii wzorem naszych sąsiadów.
Trzeba stworzyć system, powiada pan, tylko zastanawiam się, jak duża jest grupa osób, która ma świadomość, że taki system trzeba stworzyć i jaka jest jej moc decyzyjna.
Panie redaktorze, myślę, że ta grupa i ta świadomość, że państwo nie ma zasobów finansowych i w Polsce, i w innych krajach jest absolutna. I jestem przekonany, że te kilka milionów ludzi w Polsce, którzy oczekują na mieszkania, chcą zbudować w taki czy inny sposób, wiedzą, że odkładając nawet niewiele każdego roku, po 5, 6 czy 7 latach będą posiadali taki zasób finansowy, który pozwoli im wspólnie z kredytem właśnie z takiej instytucji lub kredytem bankowym zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, aby w przyszłości po prostu realizować swoje aspiracje życiowe, zawodowe.
Prezes Związku Banków Polskich pan Krzysztof Pietraszkiewicz był gościem Sygnałów dnia. Dziękujemy za spotkanie, panie prezesie, i za rozmowę.
Bardzo dziękuję.
(J.M.)
